Mezzanine- und Eigenkapital - eine Einführung in die Immobilien-Projektfinanzierung

Der Begriff Mezzanine dient als Oberbegriff für Finanzierungsinstrumente, die zwischen Eigenkapital und Fremdkapital einzuordnen sind. Es stellt also keine eigenständige Finanzierungsform dar, sondern setzt sich aus bereits Bekanntem zusammen. Grundsätzlich ist diese Finanzierungsmöglichkeit vor allem für Unternehmen von Interesse, die hohe Wachstumsziele verfolgen und dafür schnell viel Kapital benötigen. Allerdings sollte das Unternehmen eine solide Ausgangsposition haben, da die hohen Zinskosten ein Risiko beinhalten. Neben hohem Wachstumspotential sollte man auch über eine sehr gute Eigenkapitalrendite, eine hohe Ertragskraft sowie eine gute Marktposition verfügen.

Mezzanine-Kapital wird eingesetzt, um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital zu schaffen (und damit ein eventuell bestehendes Ungleichgewicht zu beseitigen) sowie vorhandene Finanzierungslücken zu schließen und vor allem Chancen spontan ergreifen zu können. Diese können darauf zurückzuführen sein, dass dem Unternehmen zur Aufnahme von (weiteren) Krediten die Sicherheiten fehlen, der Grad der Fremdverschuldung des Unternehmens bereits sehr hoch ist oder aber das Rating-Ergebnis keine Kreditaufnahme mehr zulässt. Mezzanine-Kapital ersetzt dabei nicht die (teils langwierige) Aufnahme von Fremdkapital, sondern ergänzt es.

- die durchschnittlich endfälligen Zinskosten liegen bei ca. 8-20%.

- die durchschnittliche Dauer bis zum Kapitalerhalt ist ca. 4-12 Wochen.

- die durchschnittliche Höhe des Kapitals beträgt ca. € 2-15 Mio.

• geringe Kapitalkosten im Vergleich zur Eigenkapitalaufnahme
• im Insolvenzfall Nachrangigkeit in Bezug auf Gläubiger und dadurch Eigenkapitalcharakter
• Flexibilität bei der Gestaltung von Preis und Konditionen und somit Ausrichtung an den individuellen Bedürfnissen des Unternehmens

• Stärkung der Eigenkapitalposition, des Profits und der Unabhängigkeit des Unternehmens und somit Verbesserung der Bilanzstruktur

• Realisierung von mehreren Projekten wird möglich, da nicht viel Kapital gebunden ist
• Verzicht auf Sicherheiten oder Bürgschaften im Gegenzug für hohe Zinsen, dadurch kann ein großer Kreditspielraum gewährleistet werden
• (meist) keine Verwässerung der Gesellschafteranteile und daraus folgend auch keine Veränderung der Stimmverhältnisse im Unternehmen
• schnellere Verfügbarkeit und Abwicklungszeiten, als bei klassischen Finanzierungen

• Reputationssteigerung durch starke, namhafte Mezzanine-Partner (wie Family Offices)  und dadurch gesamtprojetunterstützender Charakter
• in der Regel steuer- und handelsrechtliche Abzugsfähigkeit der Zinsen

• Die durchschnittlichen „Zinskosten“ sind hier der prozentuale Anteil des Projektgewinns ggf. in Kombination mit laufender Zinszahlungspflicht.
• Die üblichen Gewinnbeteiligungsquoten liegen bei ca. 20 - 50%.
• Die durchschnittliche Dauer bis zum Kapitalerhalt liegt bei ca. 2 - 12 Wochen.
• Die durchschnittliche Höhe des Kapitals liegt bei ca. € 2 - 30 Mio.
• Sicherheiten sind kaum nötig, man wird Mitunternehmer und teilt sich das Risiko.

• Erfahrung mit Projekten, z.B. mindestens 2-3 Referenzen
• keine Vorstrafen, Insolvenzen etc. bzw. transparente Offenlegung
• solide und nachvollziehbare Kalkulation samt Annahmen, wie Verkaufspreise, Verkaufsfaktoren, Baupreise, Partner für den Bau etc.
• Vorarbeit / „Hausaufgaben“ wie die Vorbereitung für das Baurecht, Grundstückssicherung z.B. durch Ankauf oder Optionsvertrag, als auch architektonische Vorleistungen wie erste Massemodelle / Visualisierungen
• Gegenseitiges Vertrauen

Das Baurecht muss noch nicht vorhanden sein. Teilweise wird der Eigenkapital-Einsatz nach einer Projektdauer von 2-3 Jahren verdoppelt. Der Projektentwicklungserlös des Vorhabens liegt bei mindestens 20%, um die Profitabilität zu gewährleisten und das Risiko abzumildern.

Mezzanine- und Eigenkapital-Partner verfahren nach dem Motto „Alles geht, nichts muss“. Natürlich gibt es auch €50 Mio. Mezzaninekapital oder Zinsen von 6%, z.B. von Anleihen-Gebern, dies weicht aber eher von der Masse ab.

• das Darlehen ist banküblich gesichert
• die Verzinsung ist gewinn- oder umsatzabhängig
• der Darlehensgeber hat kein Mitspracherecht im Unternehmen
• der Darlehensgeber trägt kein Unternehmerrisiko
• eine Beteiligung am Verlust ist ausgeschlossen 

• es liegt kein gemeinsamer Zweck vor
• Stille Beteiligung (EK): Hier ist der stille Gesellschafter am Gewinn und je nach Vereinbarung am Verlust des Unternehmens beteiligt, nicht jedoch am Vermögen der Gesellschaft (Kapitalpartner, nicht klassischer Mitgesellschafter)

4. Eine stille Gesellschaft ist von einem partiarischen Darlehen zu unterscheiden. Bei der stillen Beteiligung verfolgen Betriebsinhaber und stiller Gesellschafter einen gemeinsamen Zweck. Bei einem Darlehen ist von einem reinen Eigeninteresse des Kapitalgebers auszugehen:

• Verzicht auf Sicherheiten
• zeitlicher Zusammenhang zur Unternehmensgründung oder hoher Anteil am Gesamtkapital
• besondere Kontrollrechte (z.B. wie Kommanditist, §166 HGB)
• lange Mindestlaufzeit oder Kündigungsfrist
• nicht im Handelsregister eingetragen, diskreter Kapitalpartner, der nur am Gewinn beteiligt ist

6. Gesellschaftsanteilskauf (EK): durch den Kauf von Anteilen an der Projekt- / Objektgesellschaft (SPV) wird ein Kaufpreis, sowie das Einbringen von Kapital oder Leistungen vereinbart (bei Eigenkapitalbeteiligung)

7. Genussscheine (Mezz & EK): häufig bei Crowd-Finanzierungen, Während Inhaber von Genussscheinen Vermögens- und Gläubigerrechte zugesprochen bekommen, erhalten sie keine Stimmrechte, wie es bei Aktionären üblich ist. Somit können sich Unternehmen Kapital von Anlegern leihen, ohne diese am Unternehmen zu beteiligen. Es handelt sich um ein gesetzlich nicht geregeltes Wertpapier, welches je nach individueller Ausgestaltung der verbrieften Rechte eher einer Aktie und damit Eigenkapital oder aber einer Anleihe und damit Fremdkapital ähnelt. Meist nachrangig.

• Private Equity-Gesellschaften: Dabei handelt es sich um einen Zusammenschluss von Investoren, die in Unternehmen investieren. Diese Gesellschaften können häufig unabhängig von Banken agieren.
• Mezzanine-Fonds: An einem Fonds können sich verschiedene Kapitalgeber beteiligen. Dafür müssen sie für die Fondsverwaltung Gebühren bezahlen. Gleiches gilt in der Regel für die Darlehensnehmer.
• Private Investoren: Private Investoren können sich auf unterschiedliche Weise zusammenfinden, um Mezzanine-Kapital bereitzustellen. Es sind Hochvermögende, Unternehmer, Milliardäre und Ihre Family Offices.
• Beteiligungsgesellschaften: Dabei handelt es sich um eigens gegründete Gesellschaften, die Beteiligungen an Unternehmen in Form von Anteilen oder Genussscheinen übernehmen, häufig mit privatem Kapital.
• Versicherungen: häufig bei großen Investitionen
• Banken: Banken treten in diesem Fall als Vermittler auf. In der Regel sind sie keine Kapitalgeber, da die Kreditlinien des Unternehmens mit Kapitalbedarf meist aufgebraucht sind.

Vor einigen Jahren noch waren zu jeweils etwa einem Drittel Family Offices bzw. Private Equity Gesellschaften und Fonds die größten Kapitalgeber bei Projektentwicklungen. Es folgten Investment-Companies und Privatbanken. Schlusslicht bildeten die Versicherungen, die aber nur bei ca. 4% der Projekte involviert waren. Eine Zunahme der Nachfrage nach Kapital und das Niedrigzinsumfeld machten es in den letzten Jahren jedoch auch Privatanlegern, z.B. als Beteiligungsgesellschaft mit Anleihen oder Genussscheinen, immer öfter möglich als Kapitalgeber zu agieren. Auch Crowdfunding ist ein Mittel geworden, um sich schon mit Kleinstbeträgen an Projekten zu beteiligen.

Bei kleinerem Mezzanine- und Eigenkapitalbedarf, von ca. € 1-10 Mio. sind die wertvollsten und wichtigsten Ansprechpartner Hochvermögende (UHNWIs) und deren Family Offices, da diese schnell reagieren können, sich ggf. bereits in dem Segment auskennen oder sich schnell einarbeiten können und beim gegenseitigen Einhalten der Spielregeln treue und zuverlässige Projekt- und Kapitalpartner sind.

Bei größerem Mezzanine- und Eigenkapitalbedarf, ab € 15 Mio., übernehmen die Rolle des Kapitalgebers eher institutionelle Investoren, wie Versicherungen, Versorgungswerke, Pensionskassen oder Banken. Des Weiteren sind internationale Private Equity Gesellschaften sehr aktiv. Diese sind professionell aufgestellt, haben hohe Kapitalsummen zur Verfügung, agieren international und sind meist günstiger im Zins, brauchen dafür aber häufig deutlich länger in der Abwicklung.

Die Königs-Kategorie sind Milliardärsfamilien und deren Family Offices, da sie das Beste aus beiden Welten vereinen. Jedoch sind sie auch am seltensten und aufgrund ihrer Verschwiegenheit schwer aufzufinden. In unserer Liste finden Sie über 20 aktive Milliardäre die Mezzanine- und Eigenkapital bereitstellen:

Es sind kaum bis keine  persönliche Bürgschaften erforderlich, erst- oder zweitrangige Grundbuchsicherheiten oder Projektübernahmeklauseln.

• Erfahrung mit Projekten, z.B. mindestens 2-3 Referenzen
• keine Vorstrafen, Insolvenzen etc. bzw. transparente Offenlegung
• solide und nachvollziehbare Kalkulation samt Annahmen, wie Verkaufspreise, Verkaufsfaktoren, Baupreise, Partner für den Bau etc.
• Vorarbeit / „Hausaufgaben“ wie die Vorbereitung für das Baurecht, Grundstückssicherung z.B. durch Ankauf oder Optionsvertrag, als auch architektonische Vorleistungen wie erste Massemodelle / Visualisierungen
• Häufig wird das Vorhandensein des Baurechts und eines Finanzierungspartners (Bank) vorausgesetzt. Auch ist es möglich, dass bereits bestehende Kaufabsichtsbekundungen (LOIs) von renommierten Endkäufern der fertig gebauten Projekte (Forward-Deal) nachgewiesen werden müssen.