Das Stiftungsmodell zum Schutz von Immobilienvermögen

Stiftungslösungen gewinnen für große Vermögen zunehmend an Bedeutung. Nicht ohne Grund, denn neben steuerlichen Vorteilen bietet die Familienstiftung Schutz für Immobilienvermögen.

Die Ziele, die Immobilienbesitzer mit einer Stiftung verfolgen, können dabei ganz unterschiedlich sein. So geht es oft um den Erhalt des eigenen Vermögens, die Versorgung der Nachkommen oder anderer Familienmitglieder und häufig auch um die Regelung der Nachfolge. 

Es kann viele steuerliche Vorteile haben, wenn Eigentümer und Stifter Immobilien auf familieneigene Stiftungen übertragen oder Immobilien über eine Stiftung am Markt kaufen:

1. Es fallen deutlich weniger Steuern auf Mietüberschüsse an (fast 16%) und die Gewerbesteuer fällt hier ganz weg
2. Immobilien können unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei verkauft werden
3. Eine Bilanzierung ist meist nicht vorgeschrieben
4. Die Kosten für Instandhaltung können steuermindernd von den Einnahmen abgezogen werden
5. Beim Kauf und Bau von vermieteten Gebäuden können sowohl der Gebäudewert, als auch die Zinsen für Kauf, Bau und Renovierung abgeschrieben werden. 

Es lassen sich bei den o.g. Punkten vorteilhafte Bedingungen erkennen, es handelt sich aber keineswegs um steuerliche Schlupflöcher, sondern um Grundprinzipien des deutschen Steuerrechts.

Neben den genannten steuerlichen Punkten, ergeben sich bei der Übertragung des Immobilienvermögens auf eine Stiftung weitere Vorteile. Einer davon ist sicherlich die Schutzwirkung, welche das Vermögen vor persönlichen und wirtschaftlichen Gefahren abschirmt:

1. Haftungsansprüche gegen Personen lassen sich nicht auf Immobilienvermögen in Stiftungen anwenden
2. Das Stiftungsvermögen ist unabhängig von Einzelpersonen bzw. vom Stifter
3. Eigentümer des Ertrags wird die Stiftung
4. Das Immobilienvermögen steht dem Stifter dennoch zur finanziellen Versorgung zur Verfügung
5. Erbengemeinschaften und Zersplitterung sind auf Stiftungsvermögen nicht anwendbar
6. Im Fall von Scheidung oder Ansprüchen aus anderen Krisen, wie Streit, Tod oder Krankheit gehört das Vermögen immer der Stiftung und ist somit nicht antastbar

Es muss lediglich darauf geachtet werden, dass bei der Errichtung eine haftungsfreie Ausgangssituation vorliegt und bestimmte Vorlaufzeiten beachtet werden. Strategien zum Vermögenserhalt erfordern also langfristiges und weitsichtiges Handeln. Im Hinblick auf die Schutzmantelwirkung kommt keine andere Rechtsform, wie z.B. die vermögensverwaltende GmbH, an die Stiftung heran.

Grundsätzlich können Stiftungen in fast alle Vermögensklassen investieren. Hierbei können Stiftungen entweder mit ihrem Kapital Immobilien kaufen oder auch auf Bankdarlehen verfügen und dann das Objekt als Sicherheit verwenden. Zusätzlich können Stiftungen auch Darlehen vom Stifter erhalten.

Voraussetzung ist in allen Fällen eine vorausschauende Satzungsgestaltung und eine genaue Abstimmung des Finanzkonzeptes (Mieteinnahmen, Aufwendungen, Tilgungszahlungen). Die Planung der Stiftungsgestaltung erfordert eine gründliche Vorbereitung und Beratung, sowohl im Stiftungs- als auch im Steuerrecht. Größtes Augenmerk sollte stets auf dem späteren Zweck der Stiftung liegen. Willkürliche Maßnahmen zulasten des Stiftungsvermögens sind dann gänzlich ausgeschlossen und unzulässig. Für den Erhalt des Vermögens ist dies naturgemäß ein großer Vorteil.

Psychologisch kann es jedoch als Nachteil empfunden werden, dass nicht mehr der Stifter bzw. die Familie Eigentümer des Immobilienvermögens ist, sondern die Stiftung. Der Stifter gibt mit dem Stiftungsmodell sein direktes Eigentum auf, erhält dafür aber die Kontrolle über die Stiftung. 

1. Alfried Krupp von Bohlen und Halbach-Stiftung, Essen, 1100 Mio. € Stiftungsvermögen
2. Bertelsmann Stiftung, Gütersloh, 1244 Mio. € Stiftungsvermögen
3. Carl-Zeiss-Stiftung, Heidenheim a. d. Brenz, 874 Mio. € Stiftungsvermögen 
4. Dietmar Hopp Stiftung, Walldorf
5. Else Kröner-Fresenius-Stiftung, Bad Homburg v. d. Höhe, 6200 Mio. € Stiftungsvermögen
6. Fritz Thyssen Stiftung, Köln, 537 Mio. € Stiftungsvermögen
7. Gemeinnützige Hertie-Stiftung, Frankfurt am Main, 955 Mio. € Stiftungsvermögen
8. Gerda Henkel Stiftung, Düsseldorf, 159 Mio. € Stiftungsvermögen

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